Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet en daarmee de Wet op de Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) in werking. Dat is op 14 maart duidelijk geworden na stemming in de Eerste Kamer. Door het aanpassen van de regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW) krijgen opdrachtgevers een sterkere positie ten opzichte van aannemers. Ook zorgt de Wkb voor een betere bouwkwaliteit.

Zorg dat je voor die tijd klaar voor bent. Op deze pagina verzamelen we al onze informatie rondom de Wkb en reiken we je concrete handvatten en tips aan, waaronder onze unieke kansen voor leden. Lees verder en bereid je goed voor op de Wkb. Gewoon met GNL. Tijdens Wkb-kennissessies bijvoorbeeld.

OCA® Adviesbureau is al begonnen met kwaliteitsregistratie, ter voorbereiding op de Wkb. Peter Werkmink vertelt: “De hoofdaannemer vindt het enorm prettig dat hij al zover is met de Wkb. Dat geeft toch een stukje geruststelling en wordt als positief gezien. Als tip zou ik aan branchegenoten willen geven: ga eraan wennen!” Lees de volledige testimonial.

Inhoud pagina:

Wie is er bang voor de Wkb? Zeven belangrijke wijzigingen
- Verplicht dossier bevoegd gezag
- Borgingsplan
- Verplicht opleverdossier opdrachtgever
- Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
- Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering
- Informatieplicht verzekering of financiële zekerheid (particuliere opdrachtgevers)
- Informatieplicht particuliere opdrachtgever 5%-regel
De Wkb: een beetje achtergrond
Goed voorbereid op de Wkb. Gewoon met GNL: Unieke kansen voor leden
- Gebruik het Wkb-dossiervormingssysteem
- Neem deel aan proefprojecten en kennissessies
- Hoe je informatie krijgt
- Krijg advies en begeleiding

Wie is er bang voor de Wkb? Zeven belangrijke wijzigingen

Het wordt steeds gezegd; de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) gaat veel veranderingen betekenen voor de gehele bouw. Niet alleen voor grote aannemers: óók voor kleine. Maar is dat wel zo? En geldt dat dan ook voor jou?

Vraagje voor ondernemers

Neem je nooit zelf opdrachten aan, ook niet van een hoofdaannemer of in regie? Verkoop jij eigenlijk alleen de uren van je mensen? Dan ben je voor de wet geen aannemer en dan – en alleen dan – hoef je je over de Wkb geen zorgen te maken en kun je gerust stoppen met lezen.

Wie moet er dan wel bang zijn voor de Wkb?

Als het voorgaande voor jou niet geldt, dan ben je een ‘echte’ aannemer*. Jij moet je wél zorgen maken en je voorbereiden op de Wkb, want de Wkb heeft consequenties voor jou. Welke consequenties dat zijn kan per werk verschillen.

Bouw je altijd vergunningsvrij? Dan ga je de kwaliteitsborger in elk geval niet ontmoeten. En vraagt jouw opdrachtgever je ook niet om aan hem gegevens over jouw werk te verstrekken? Dan moet je alleen rekening houden met een aangescherpte aansprakelijkheid en een verzwaarde waarschuwingsplicht. Verder zal er weinig veranderen.

Wanneer je aan bouwwerken werkt waarvoor vergunningen nodig zijn of jouw opdrachtgevers vragen wél om hen gegevens over jouw werk te verstrekken? Lees dan zeker door en laat je adviseren door je branchevereniging.

*Er is sprake van aanneming van werk, wanneer een partij (de aannemer) zich verbindt om buiten dienstbetrekking een werk […] tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs (art 750 BW).

Wat verandert er allemaal concreet voor ondernemers in de bouw?

De belangrijkste aanpassing zit hem in het feit dat niet vooraf (in de ontwerpfase) een uitspraak wordt gedaan over de kwaliteit van het bouwwerk, maar pas achteraf als het bouwwerk gereed is. De impact hiervan is voor aannemers enorm. Als de kwaliteitsborger tijdens de uitvoering van het gehele werk niet heeft kunnen vaststellen dat het werk aan de bouwvoorschriften voldoet, zal hij geen verklaring afgeven en kan het bouwwerk niet in gebruik worden genomen.

Let op: ook de (gespecialiseerde) aannemer moet hiervoor dus gegevens vastleggen! Is jouw (administratieve) systeem daarop berekend?

In totaal zijn er zeven belangrijke wijzigingen die grote gevolgen hebben voor ondernemers in de bouw. In de volgende zeven kopjes zetten we deze uiteen, met enkele vragen en aandachtspunten per wijziging.

1. Verplicht dossier bevoegd gezag
Met de komst van het nieuwe stelsel verschuift de focus voor het voldoen van een bouwwerk aan de bouwtechnische voorschriften van de papieren plantoets bij vergunningverlening aan de voorkant, naar datgene wat daadwerkelijk is uitgevoerd: de zogenoemd ‘as-built’ situatie. De gegevens en bescheiden behorende bij deze as-built situatie worden vastgelegd in een zogenoemd ‘as-built dossier’.

Elke wijziging van het bouwplan moet dan ook worden verwerkt in het dossier bevoegd gezag. Hoewel de vergunninghouder hiervoor verantwoordelijk is, zal deze meestal een beroep doen op de aannemer om de wijzigingen in het bouwplan te verwerken.

Het komt regelmatig voor dat het bouwplan, waarop de opdracht wordt verstrekt, niet de gewenste kwaliteit heeft. Dan wordt de uitdaging voor de aannemer alleen maar groter!

Wat is de kwaliteit van de bouwplannen die je doorgaans krijgt? Ben je erop voorbereid om as-built-tekeningen (en berekeningen) te maken en op te leveren?

2. Borgingsplan
De kwaliteitsborger maakt een borgingsplan waarin hij maatregelen beschrijft om risico’s te beperken. Met dat plan zal hij het bouwwerk regelmatig bezoeken en controles uitvoeren. Hij zal ook gegevens over de kwaliteit van (onderdelen van) het werk opvragen. Dat geldt zowel voor de hoofdaannemer als de gespecialiseerde aannemers op het werk. Certificering kan daarbij een nuttig hulpmiddel zijn.

Ben je voorbereid om de kwaliteitsborger de gevraagde informatie over jouw werk te leveren? Ben je je bewust van de eisen die door de kwaliteitsborger aan jouw werk kunnen worden gesteld?

3. Verplicht opleverdossier opdrachtgever
Een aannemer wordt verplicht om zijn opdrachtgever bij de oplevering een dossier te geven, dat een volledig inzicht geeft in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden; het zogenaamde consumentendossier. Met deze enigszins misleidende term wordt het dossier bedoeld dat je aan elke opdrachtgever zou moeten opleveren. Voor dit opleverdossier is een richtlijn (NPR 8092) uitgegeven door NEN. Die kun je toepassen, maar dat hoeft niet. Het artikel is van regelend recht; je mag dus in overeenkomsten met klanten van dit artikel afwijken, maar leg dat dan wel in de overeenkomst vast. Je kunt zelf mede bepalen welke gegevens je in dat dossier opneemt. Ook dan is het verstandig dit in de overeenkomst vast te leggen. Let op: dit geldt dus ook voor werk in onderaanneming! Dan bepaalt de opdrachtgever van de hoofdaannemer waarschijnlijk in hoofdzaak welke gegevens hij van je wil ontvangen.

Weet jij hoe dit opleverdossier er uit moet zien? Heb je NPR 8092 al eens bekeken? En ben jij erop voorbereid om dit dossier aan je klanten op te leveren? Welke gegevens wil je zelf leveren? Welke gegevens wil je opdrachtgever ontvangen?

Ga naar Publicaties en download een handleiding en invulbare checklist voor het samenstellen van een Wkb-opleverdossier.

4. Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
De wettelijke waarschuwingsplicht in artikel 7:754 BW wordt aangescherpt. De aannemer moet de klant (particulier of professioneel – hoewel het alleen dwingend recht is voor particuliere opdrachtgevers) voortaan schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk waarschuwen en op tijd wijzen op fouten in het ontwerp, de opdracht en tekeningen afkomstig van de opdrachtgever. Dat is al vaak de praktijk, maar je moet nu ook aangeven wat de gevolgen zijn van de fout!

Weet jij wanneer je in de nieuwe situatie moet waarschuwen? En hoe? Heb je daarvoor een goede procedure ingericht?

5. Aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering
Volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW wordt de aannemer ook aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen (bijvoorbeeld een ontwerpfout van opdrachtgever). Het risico en de bewijslast liggen echter bij jou als aannemer. Jij moet aantonen dat het gebrek er op het moment van oplevering niet was of dat het je niet kan worden verweten.

Dat vergt een goed (administratief) systeem waarin alles wordt vastgelegd dat te maken heeft met het leveren van kwaliteit aan de opdrachtgever. Het vergt ook een andere manier van opleveren: niet alleen ‘gebreken’ vastleggen, maar juist ook het bewijs dat het correct is uitgevoerd. En als er ‘gebreken’ zijn die de klant accepteert, is het verstandig ook die vast te leggen, zodat een klant er niet naderhand op terug kan komen.

Heb jij al een goed systeem waarin je je oplevering compleet en volledig kan vastleggen? Ben jij voorbereid op deze nieuwe manier van opleveren?

6. Informatieplicht verzekering of financiële zekerheid (particuliere opdrachtgevers
Op grond van het nieuwe artikel 7:765a BW ben je als aannemer verplicht om je particuliere klant – schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk – te informeren óf, en zo ja hoe, je bent beschermd tegen het risico dat je je verplichtingen tijdens de bouw niet meer kunt nakomen. Bijvoorbeeld bij faillissement of bij gebreken na oplevering.

Je moet duidelijk maken hoe het voldoen aan de aannemingsovereenkomst en de eventuele aansprakelijkheid voor gebreken is gedekt door een verzekering of een andere vorm van financiële zekerheid, zoals een bankgarantie. Deze informatie ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en het verzekerde bedrag.

Kun je geen financiële zekerheid kan verstrekken of beschik je niet over een verzekering tegen faillissement of verborgen gebreken? Dan moet je dat ook vooraf ondubbelzinnig en schriftelijk meedelen aan je klant, zodat hij vooraf weet waar hij aan toe is. Dit artikel is van dwingend recht voor particuliere opdrachtgevers.

Ben jij erop voorbereid om deze informatie met je klanten te delen? Maak je gebruik van een verzekerde garantie? Heb je al eens overwogen je aan te sluiten bij een waarborginstelling, zoals BouwGarant?

7. Informatieplicht particuliere opdrachtgever 5%-regel
Tenslotte mogen particuliere opdrachtgevers van nieuwbouwwoningen, met het oog op de oplevering, hun betalingsverplichting opschorten en maximaal 5% van de laatste termijn(en) van de aanneemsom bij de notaris in depot storten. Het nieuwe artikel 7:768 lid 2 BW stelt extra eisen aan deze regeling en het mogen vrijgeven van deze 5%. De aannemer krijgt daarbij een actieve rol. De notaris mag het depot pas uitbetalen nadat de aannemer hem uiterlijk twee maanden na de oplevering schriftelijk heeft bevestigd dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht tot inhouding van 5% van de aanneemsom én de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot te willen aanhouden. Dit artikel is van dwingend recht: er kan dus niet van worden afgeweken.

Ben jij klaar voor deze nieuwe administratieve last? Weet jij precies hoe je dit moet aanpakken?

wet=

De Wkb: een beetje achtergrond

Onder de Wkb verschuift de technische kwaliteitsborging van gemeenten naar private partijen. De complete plantoetsing (algemene bouwkunde, brandveiligheid, constructieve veiligheid, bouwfysisch en installaties) en het toezicht op de bouwplaats zal door private kwaliteitsborgers worden gedaan.

De ruimtelijke toets (onder andere bestemmingsplan, milieu, welstand en Ruimtelijke Ordening) zal in de toekomst gewoon door Bouw- en woningtoezicht van gemeenten worden gedaan. Dit blijft dus door gemeenten uitgevoerd worden. Ook gaan gemeenten controleren of de kwaliteitsborgers die zijn aangesteld wel (juist) gekwalificeerd zijn om de private kwaliteitsborging bouw te mogen doen.

Onder de Wkb moeten er tal van zaken worden vastgelegd en alle uitvoerende partijen hebben daarin een rol. In het onderstaande wordt duidelijk welke rol dat is.

Opdrachtgever (vergunninghouder)
De opdrachtgever is de partij die opdracht geeft voor het te bouwen bouwwerk. Vaak heeft de opdrachtgever ook de vergunning voor het te bouwen bouwwerk en wordt daarom ook wel de vergunninghouder genoemd. Hij kan zowel een publieke als een private partij zijn en is verantwoordelijk voor (d.w.z. hij kan het ook uitbesteden):

Het aanvragen van de vergunning bij het bevoegde gezag (meestal de gemeente)
Het aanstellen van de bouwer
Het kiezen van een juist instrument voor het borgen van kwaliteit
Het aanstellen van de private kwaliteitsborger

Aannemer
De bouwende partij moet in de nieuwe situatie bewijzen dat de kwaliteit van het bouwwerk voldoet aan alle eisen die zijn gesteld vanuit het Bouwbesluit. Bij de oplevering overhandigt de bouwer het zogenaamde ‘as-built dossier’ of ‘dossier bevoegd gezag’ aan de gemeente en het consumentendossier aan de opdrachtgever.

De wet maakt geen onderscheid tussen zzp’ers in de bouw, klusbedrijven of professionele (kleine of grote) aannemers en ook niet tussen hoofd- en onderaannemers. De Wkb en de aangepaste regeling voor aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek gelden daarmee ook voor hen. De rechtbank Overijssel oordeelde in 2020 dat van een klussenbedrijf dezelfde kwaliteit mag worden verwacht als van een aannemersbedrijf.

Kwaliteitsborger
De kwaliteitsborger is een private partij die de kwaliteitsborging volgens de in het instrument voorgeschreven werkwijze uitvoert voor en tijdens de bouw en bij de oplevering. Hij maakt daartoe een risicobeoordeling en een borgingsplan. Het borgingsplan is gebaseerd op de risicobeoordeling en is het plan dat voorafgaande aan de bouw wordt vastgesteld door de kwaliteitsborger.

In het borgingsplan staan alle facetten beschreven die nodig zijn om het bouwwerk aan alle eisen van het Bouwbesluit te laten voldoen. De vergunninghouder moet de risicobeoordeling en het borgingsplan aan de gemeente verstrekken.

Bij oplevering verklaart de kwaliteitsborger op basis van eigen waarneming en informatie van bouwer dat het bouwwerk voldoet aan de technische voorschriften van het Bouwbesluit. Deze verklaring gaat met de gereedmelding naar de gemeente en dan kan het bouwwerk in gebruik worden genomen.

Het bouwwerk kan zonder verklaring van de kwaliteitsborger niet gereed worden gemeld. Dat kan leiden tot een verbod tot ingebruikneming. Dit geeft extra druk op het volgen van de juiste procedure en het leveren van de juiste informatie door de partij die dat moet doen.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht regelt de overgang van de bestaande wettelijke regeling van aanneming van werk naar de nieuwe regeling. Volgens het overgangsrecht gelden de nieuwe regels met betrekking tot de aansprakelijkheid voor gebreken, de financiële informatieplicht en de 5%-regel niet voor aannemingsovereenkomsten van vóór de inwerkingtreding van de Wkb.

Vanaf de inwerkingtreding van de Wkb gelden de nieuwe regels met betrekking tot de waarschuwingsplicht en het verplichte opleverdossier wél voor bestaande aannemingsovereenkomsten. Let op: dat betekent dat je als aannemer vanaf dat moment verplicht bent om te voldoen aan de aangescherpte waarschuwingsplicht en om een opleverdossier aan te leveren!

Voorbereiden op de Wkb met GNL

Goed voorbereid op de Wkb. Gewoon met GNL.

De nieuwe aanpak voor aannemers bestaat voor een groot gedeelte uit het bijhouden van een administratie in een kwaliteitssysteem. Alle (kritieke) stappen en keuzes die worden gemaakt zullen moeten worden vastgelegd. Als er tijdens de bouw wordt afgeweken van het plan dan moet bijvoorbeeld opnieuw worden aangetoond dat de gekozen oplossing voldoet aan het bouwbesluit.

Hoe beter het kwaliteitssysteem van de aannemer wordt bijgehouden, hoe minder de kwaliteitsborger nodig is. De kwaliteit van het eigen interne kwaliteitssysteem van u als aannemer heeft dus direct invloed op de tijd (en dus ook kosten) van de kwaliteitsborger.

Download de Wkb flyer

Unieke kansen voor leden

Wkb-dossiervormingssysteem van GNL en Masters in Lean
In samenwerking met Masters in Lean heeft Gebouwschil Nederland een geheel eigen Wkb-softwaresysteem ontwikkeld. Deze applicatie maakt dossiervorming voor de Wkb een stuk eenvoudiger.

Proefprojecten en kennissessies
Tot aan de inwerkingtreding van de Wkb organiseren we regelmatig proefprojecten rondom de Wkb en houden we (online) kennissessies, zoals de Wkb, wat moet je ermee-sessies en Wkb-workshops. Zo zorgen we dat jij alle kennis op zak hebt en volop hebt kunnen oefenen.

Inmiddels is er een aantal proefprojecten geweest. Onderzoek daarnaar heeft interessante inzichten opgeleverd, op basis waarvan wij de inhoud van de proefsessies steeds gerichter kunnen maken. Met name kleinere aannemers blijken bijvoorbeeld vragen te hebben over het opleveren van documentatie en de inhoud hiervan. Wat moet er in de toezichtrapportage staan om aan de eisen te voldoen? Wanneer is iets goed bewijsmateriaal? Ook hebben zowel kleinere als grotere aannemers behoefte aan meer kennis over het proces, zoals het tijdig informeren van de kwaliteitsborger en Bevoegd Gezag bij wijzigingen in het ontwerp of tijdens de uitvoering.

Ook de deelnemers zelf hebben inmiddels inzichten verzameld. Zeker op de gebieden van proces en uitvoerbaarheid, toetsing en vastlegging, en resultaat en kwaliteit. Zij geven aan het volgende uit de sessies te hebben gehaald:

Vooraf helderheid over de haalbaarheid, het procesverloop en de te keuren onderdelen. Betrokken partijen stemmen hier tijdens het vooroverleg over af én het borgingsplan is bij de start van de bouw aanwezig is;
Beter nadenken over de uitvoering: risico’s en afwijkingen worden vroeg gesignaleerd en aangepakt door toetsing vóór en tijdens de bouw;
Grondigere toetsing dan door de gemeente;
Meer aandacht voor Bouwbesluitkundige zaken naast constructieve veiligheid, waarbij de uiteindelijke uitvoering is gecontroleerd en afgestemd op de gebouwde situatie;
Meer schriftelijke vastlegging van activiteiten en betere dossiervorming;
Kopersopties worden nu ook beoordeeld op het Bouwbesluit via doorrekenen, in plaats van alleen op vuistregels;
Leren door vastleggen van fouten (ook de eigen!);
Door het gebruik van kwaliteitsborging komt er meer inzicht en duidelijkheid over de geleverde kwaliteit;
Kwaliteit en compliance met wet- en regelgeving kan beter aangetoond worden en bewoners kunnen met bewijs overtuigd worden dat een woning volgens tekening is opgebouwd;
Consumenten hebben meer zekerheid dat ze krijgen wat er gekocht is en dat aan kwaliteitseisen is voldaan;
Toetsing vooraf en tijdens bouw geeft (mogelijk) een reductie in faalkosten;
De uitvoeringskwaliteit is hoger.

Informatievoorziening voor jou
Via onze eigen nieuwsbrief GebouwschilBerichten, deze website en social media kanalen delen we regelmatig nieuws over de Wkb. Daarnaast vind je hieronder een archief van nieuwsbrieven met informatie over verschillende aspecten van de Wkb, die in samenwerking met onze partners zijn verspreid. Lees deze informatie nog eens terug:

Krijg advies en begeleiding
Ook staan we altijd klaar om vragen van onze leden over de Wkb en de voorbereiding daarop te beantwoorden. Alles om te zorgen dat jij de nieuwe wet goed in de vingers hebt. Heb je interesse of wil je meer weten? Neem contact op de secretaris via houbaer@gebouwschilnederland.nl.

Mail direct Ook lid worden?